Управление многоквартирным домом на сайте Инфо-центр ЖКХ - www.gkhinfo.ru

 
 
 
 





























НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ


Гаврилова Наталия Александровна

В настоящее время достаточно большой круг вопросов, касающихся нежилых помещений в многоквартирном доме не урегулирован на законодательном уровне, в то время как жители многоквартирного дома остро нуждаются в разъяснении вопросов владения, пользования и распоряжения и особенно управления дорогостоящего и часто единственного жилья. Содержание жилья связано с постоянными материальными затратами, которые ложатся на плечи собственников квартир, ставших согласно ст. 290 ГК РФ совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

На протяжении нескольких лет судебная практика по основным вопросам взаимоотношений владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме строилась на основании содержания и смысла статьи 290 Гражданского кодекса РФ. Это объясняется тем, что названная статья практически единственная правовая норма, сформулированная законодателем определенно. " Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Мнения судей в отношении принятия решений по принципиально важному вопросу - являются ли собственники нежилых помещений совладельцами общего имущества многоквартирного дома со всеми возникающими из этого статуса правами и обязанностями не одинаковы. Часть судебных решений подтверждает, что собственники нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество, другие на основании ст.290 ГК РФ не признают их таковыми. В результате владельцы нежилой недвижимости в многоквартирных домах, собственники которых обращались в суд, имеют статус совладельцев, а в других домах являются только пользователями.

Так, Федеральным арбитражным судом Уральского округа была рассмотрена в судебном заседании кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Капитан" (далее - ООО ) на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции от 04.05.2005 г. Арбитражного суда Свердловской области .

ООО "ТД "Капитан" является собственником нежилых помещений первого этажа многоквартирного дома, расположенного в г. Екатеринбурге. На основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 2000 г.

 Находящиеся под помещением первого этажа встроенные помещения подвала общей площадью 358,5 кв.м являются собственностью муниципального образования "Город Екатеринбург" согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.04.2004 г. Регистрация права муниципальной собственности на названные помещения произведена на основании постановления главы г. Екатеринбурга от 25.11.1994 г. с учетом состоявшейся в 1998 г. регистрации права муниципальной собственности в БТИ.

 Проверкой ЕКУГИ установлен факт использования ООО встроенного помещения подвала общей площадью 154,6 кв.м под склад без документов, подтверждающих право пользования указанным помещением и ООО был предложено освободить это помещение.

 Полагая, что помещения подвала являются техническими и принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в здании на праве общей долевой собственности, а постановление главы г. Екатеринбурга о включении этих помещений в муниципальную собственность нарушает его право на использование общей собственности, ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы города.

 Материалами дела подтверждено, что спорные помещения подвала на момент приобретения заявителем нежилых помещений 1 этажа многоквартирного дома, уже находились в муниципальной собственности, при этом с 1961 г. являлись самостоятельными нежилыми помещениями. Доказательств наличия у заявителя права общей долевой собственности на помещения подвала не имеется.

 Ссылка заявителя на то обстоятельство, что он в силу положений Закона Российской Федерации от 24.12.1992 г. " Об основах федеральной жилищной политики" является субъектом правоотношений в жилищной сфере и собственником общего имущества многоквартирного дома, подлежат отклонению как основанная на неверном толковании закона.

 Довод заявителя о непредставлении ответчиком доказательств, подтверждающих техническое предназначение спорных помещений в нарушение положений, предусмотренных ч.5 ст.200 АПК РФ, отклоняется. Все доказательства, имеющиеся в деле, получили надлежащую правовую оценку, обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне.

 Другой пример из судебной практики.

 ТСЖ "Сосновка" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, заинтересованные лица администрация г. Перми, муниципальное учреждение "жилищная служба" Кировского района г. Перми, о признании незаконным отказа департамента в передаче в управление ТСЖ "Сосновка" нежилых подвальных помещений общей площадью 224,50 кв.м, расположенных в жилом доме.

 Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, которым в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

 Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п.1 ст.36 ЖК РФ).

 Из содержания названных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные для обслуживания помещений собственников, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования.

Письмом МУ "Жилищная служба" Кировского района г. Перми подтверждается, что спорное нежилое подвальное помещение относится к категории технического. Т.к. по подвалу проходят внутренние инженерные сети (водопровод холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электросборка, газовый ввод). Департаментом не представлено доказательств того, что спорные нежилые помещения имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания помещений собственников. Обозначение в техническом паспорте данных помещений как учрежденческих не свидетельствует об их использовании и возможности использования в настоящее время по указанному назначению.

 При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о незаконности отказа департамента в передаче в управление ТСЖ "Сосновка" нежилых подвальных помещений (ст.161 ЖК РФ).

 Ссылка заявителя на то, что в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 к муниципальной собственности относятся жилой и нежилой фонд, а также встроено-пристроенные нежилые помещения, в частности и спорные подвальные помещения, не может быть принята во внимание, поскольку это не влияет на обязанность департамента осуществить передачу ТСЖ нежилых помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.

 Таким образом , если спорные нежилые помещения по данным технического учета выделены как самостоятельные нежилые помещения и не предназначены для обслуживания помещений собственников в многоквартирном доме, такие помещения не могут быть в составе общего имущества в таком доме.

 С появлением первой приватизированной квартиры многоквартирный дом становился совместным владением уже двух собственников вместо прежнего одного в лице государства. Соответственно, все решения, связанные с распоряжением общей собственностью, не должны были приниматься никем из собственников единолично.

 Если на момент начала приватизации квартир в многоквартирном доме имелись нежилые помещения, для которых проводилась индивидуализация посредством технического учета (инвентаризации), то стоимость этих помещений исключалась из стоимости многоквартирного дома и не учитывалась при определении стоимости приватизированной квартиры. В отношении таких помещений не должно возникать споров.

 Иная ситуация складывается с помещениями, которые начинают индивидуализироваться посредством технического учета после начала приватизации 1992 г. (Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации) Каким бы образом БТИ не определило их вид, тип, проектные возможности, это уже не может повлиять на уже возникшее в результате приватизации право частной собственности.

 В статьях 14 и 15 Закона о приватизации жилищного фонда было установлено каким образом определялась стоимость приватизированной квартиры. Постановлением Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 г. № 7 утверждено Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР, а приказом Минстроя России от 04.04.92 г. № 87 " Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности" закреплен такой же порядок определения стоимости помещений в многоквартирных домах для целей налогообложения имущества. Таким образом, органами власти передавалась гражданам добровольно доля стоимости всего дома пропорционально размеру приватизируемой квартиры, т.е. весь дом делился на помещения, которые были индивидуализированы посредством технического учета (инвентаризации).

 14 февраля 2007 г. № 29 приказом Минюста России от 14.02.2007 г. № 29 была утверждена Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества . Названная инструкция разработана в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.

 Инструкция определяет элементы общего имущества многоквартирном доме в соответствии с постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому либо в помещения общего пользования в таком доме.

 Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно с ним связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Лица, запись о праве собственности которых на помещение отсутствует в ЕГРП зарегистрировать право общей долевой собственности на вновь созданный объект не могут.

 Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда такой объект общей долевой собственности передается в пользование (например, часть земельного участка по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме передается в пользование по договору аренды какому-либо лицу или лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается ( например, соглашение о сервитуте), при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников возникает право общей долевой собственности. Отсутствие государственной регистрации является основанием для признания сделки ничтожной, а договора не действительным.

 В настоящее время ситуация совместного владения и пользования жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме в жилищной сфере законодательно не урегулирована. Жилищным законодательством регулируются только жилищные права и обязанности (п.1 ст. 1 ЖК РФ). Следовательно, термин собственника помещения подразумевает только собственника жилого помещения. В отношении нежилых помещений действовало и действует гражданское законодательство.

 Особого внимания заслуживает вопрос о порядке перевода жилых помещений в разряд нежилых.

 Приходится констатировать, что Жилищный кодекс РФ предоставил органам местного самоуправления неограниченную возможность осуществлять такой перевод, игнорируя при этом права и интересы всех совладельцев многоквартирного дома и каждого в отдельности. Кодекс подменяет законную процедуру получения одним из совладельцев разрешения на перевод других совладельцев иной процедурой - оформлением технической возможности такого перевода. Статья 44 ЖК РФ четко предписывает относить решение о передаче общего имущества и его реконструкции к компетенции общего собрания собственников помещений. Приниматься такое решение должно не менее чем 2/3 голосов от общего количества голосов совладельцев общего имущества многоквартирного дома. Так, устроить отдельный вход в нежилое помещение обычно невозможно без реконструкции несущей стены и устройства крыльца, что меняет размеры дома, а крыльцо занимает часть общего имущества -земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому. Таким образом, ч.2 ст.23 ЖК РФ необоснованно не включает в перечень документов для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое - выписку из протокола общего собрания собственников помещений, не возражающих против изменения целевого назначения одной из квартир и использования общего имущества. Проект переустройства и перепланировки при переводе в нежилое не требует согласования и с обслуживающей организацией, в то время как может быть увеличено количество отопительных и санитарных приборов и другие изменения. Последние годы активно развивается предпринимательство и в нашем городе, особенно в центре, во многих домах первые и цокольные этажи переведены в нежилые для коммерческих целей. При этом никого не интересует мнение граждан, проживающих в этих домах, "нужен им или нет магазин или офис в доме" и которые полностью содержат свою недвижимость и ремонтируют ее.

Юрисконсульт НП "Инфо -центр ЖКХ" Гаврилова Наталия Александровна.

 


 

Категории



Copyright © ООО Интернет-агентство “Уральская галактика", 2008
Яндекс цитирования Rambler's Top100